Назад до каталогу статей
Новини

Особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану

01 Червень 2022

Постанова обов’язкова для виконання як державним, так і комунальним орендодавцям, балансоутримувачам та їх органами управління, а також орендарями, що орендують майно державної та комунальної власності.

Опублікована Постанова Кабінету Міністрів України №634 від 27.05.2022 р. “Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану” (далі по тексту - Постанова). Вона містить ключові зміни щодо процедури передачі в оренду державного та комунального майна на період воєнного стану та на визначений час після його скасування чи припинення. Постанова обов’язкова для виконання як державним, так і комунальним орендодавцям, балансоутримувачам та їх органами управління, а також орендарями, що орендують майно державної та комунальної власності.

Ми проаналізували всі зміни норм Постанови за окремими блоками, які розглянемо далі.

Звільнення або перерахунок орендної плати

1. На період дії воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому випадку до 31.12.2022 року за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулись 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна:

a. фізичні особи та фізичні особи-підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану;

b. які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України (Донецька область; Запорізька область в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів; Луганська область; Миколаївська область в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва); Харківська область в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва); Херсонська область; Автономна Республіка Крим; м. Севастополь) (далі — визначені території).

Фізичні особи та фізичні особи-підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану або члени їх сімей протягом дії воєнного стану та 60 календарних днів після припинення чи скасування воєнного стану, або протягом 60 календарних днів після припинення військової служби, якщо служба продовжувалася після припинення чи скасування воєнного стану, подають орендодавцю документ, що підтверджує факт початку військової служби відповідно до статті 24 Закону України “Про військовий обов’язок і військову службу”.

2. На період дії воєнного стану, але у будь-якому випадку не довше ніж до 30 вересня 2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулись 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене:

a. на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і міста Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях);

b. в закладах культури і освіти, якщо об'єкт оренди було передано в оренду на погодинній основі.

3. На період дії воєнного стану, але у будь-якому випадку не довше ніж до 30 травня 2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулись 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей.

Що буде після завершення визначених вище термінів?

Після 30 вересня 2022 р. і 30 травня 2022 р., відповідно, орендарям державного майна на визначених територіях орендна плата нараховується у розмірі 50% від розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації).

Щодо зменшення суми орендної плати

На період дії воєнного стану і впродовж трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулись 24 лютого 2022 року або раніше:

  • орендарям єдиних майнових комплексів (крім тих, хто звільняється від орендної плати на визначений строк) орендна плата нараховується у розмірі 75% від розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);
  • орендарям (крім тих, хто звільняється від орендної плати на визначений строк) орендна плата нараховується у розмірі 50% від розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації);

Порядок продовження договорів оренди

Договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період дії воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та чотири місяці з дати припинення чи скасування воєнного стану.

Для продовження договору оренди на зазначений строк заява орендаря та окреме рішення орендодавця не вимагається.


Виключення - коли балансоутримувач, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених статтею 19 Закону. Наприклад, у разі необхідності використання приміщення для власних потреб балансоутримувача (розміщення штабу / гуманітарної допомоги тощо).


Що робити, якщо аукціон з продовження договору оренди вже опублікований? Чи потрібно скасовувати аукціон?

Ні, аукціон має бути проведений відповідно до законодавчих вимог. Якщо до набуття чинності Постанови орендодавцем вже було ухвалене рішення про продовження на аукціоні та оголошено такий аукціон - автоматична пролонгація договору не застосовується.

Чи потрібно подавати/реєструвати заяву на продовження договору на період воєнного стану?

Ні, не потрібно. Звільнення або перерахунок орендної плати здійснюється без окремого рішення орендодавця.

Що робити, якщо граничний строк для подання заяви на продовження договору оренди припадає на період дії воєнного стану?

Цей строк продовжується на строк дії воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування. Тобто, продовження дії договору автоматичне і не потребує ні реєстрації заяви від орендаря, ні окремих рішень орендодавця.

Що робити, якщо орендар сплачував оренду плату під час вєнного стану до набуття чинності Постанови?

Кошти не повертаються орендарю. У разі наявності на дату набрання чинності Постановою переплати кошти зараховуються в рахунок орендної плати за майбутній період.

Дострокове припинення діючих договорів оренди

Договори оренди державного та комунального майна в період дії воєнного стану можуть бути достроково припинені за заявою орендаря, поданою ним відповідному орендодавцю на адресу електронної пошти, вказану у договорі оренди.

Заява вважається належно поданою, якщо вона:

  • підписана уповноваженою особою орендаря
  • PDF-копія заяви надіслана з електронної адреси орендаря, зазначеної в договорі оренди.

Якщо в договорі оренди немає електронних пошт сторін.

У такому випадку, заява про припинення договору подається відповідній обласній військовій адміністрації за місцезнаходженням орендованого майна засобами поштового зв’язку, електронного документообігу або на офіційну електронну адресу. Але лише якщо орендоване майно знаходиться на визначеній території. Заява вважається належно поданою, якщо вона:

  • підписана уповноваженою особою орендаря;
  • направлена на адресу обласної військової адміністрації в зазначеному порядку засобами зв’язку.

Якщо сторони договору позбавлені можливості підписати акт повернення майна з оренди, майно вважається повернутим з моменту настання однієї з подій:

  • отримання орендодавцем заяви орендаря про дострокове припинення договору;
  • отримання обласною військовою адміністрацією за місцезнаходженням орендованого майна заяви орендаря про дострокове припинення договору, якщо майно знаходиться на визначеній території і за умови що договір оренди не містить інформації про електронну пошту сторін, а за місцезнаходженням орендодавця відсутня можливість вручення листа.

Якщо орендодавцем майна є Фонд державного майна, його регіональні відділення або представництва, і при цьому (а) орендоване майно розташоване на визначеній території і (б) договір оренди не містить інформації про електронні адреси сторін, то заява про дострокове припинення договору оренди надсилається Фонду державного майна або регіональному відділенню, визначеному Фондом державного майна, про що Фонд державного майна повідомляє на власному веб-сайті або у інший визначений Фондом державного майна спосіб.


Визначені території - Донецька область; Запорізька область в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів; Луганська область; Миколаївська область в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, м. Южноукраїнська), Миколаївського району (крім м. Миколаєва); Харківська область в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт Краснокутськ), Ізюмського району, Куп’янського і Харківського районів (крім м. Мерефи, смт Нова Водолага, м. Харкова), Чугуївського району (крім м. Змієва); Херсонська область; Автономна Республіка Крим; м. Севастополь.


Зміна суми авансового платежу

Для договорів оренди, що укладаються в період дії воєнного стану, застосовуються наступні авансовий внесок та забезпечувальний депозит:

  • якщо орендарями виступають органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; Пенсійний фонд України та його органи - такі орендарі не сплачують авансовий внесок та забезпечувальний депозит
  • всі інші орендарі, крім зазначених у першому пункті - сплачують в розмірі однієї місячної орендної плати відповідно.

Заборона на передачу в оренду майна

На період дії воєнного стану призупиняється передача в оренду державного майна на визначених територіях крім випадків, коли доцільність такої передачі визначена рішенням обласної військової адміністрації за місцем розташування відповідного майна. У такому разі рішення уповноваженого органу управління відповідного майна про доцільність передачі його в оренду, а також рішення балансоутримувача про намір передачі такого майна в оренду, не вимагаються.

Пільги для підприємств, що переміщуються із зони активних бойових дій (учасники урядової програми релокації)

Переможці електронних аукціонів, які взяли участь в аукціоні з метою переміщення виробництв з визначених територій, протягом перших шести місяців оренди сплачують орендну плату (у тому числі авансовий внесок) в розмірі 1 грн. за 1 кв. метр орендованої площі (далі – “пільгова орендна плата”).

Для отримання права на пільгову орендну плату переможець аукціону разом із підписаним протоколом аукціону подає орендодавцю клопотання про сприяння переміщенню виробництва, видане обласною військовою адміністрацією за місцем розташування орендованого майна. Клопотання може бути видано не пізніше дати, що передує даті проведення аукціону.

Клопотання орендаря та клопотання обласної військової адміністрації про сприяння переміщенню виробництва повинно відповідати формі, розробленій Фондом державного майна і оприлюдненої на його офіційному веб-сайті або у інший визначений Фондом державного майна спосіб.

Про застосування пільгової орендної плати орендодавець приймає рішення одночасно із затвердженням протоколу аукціону. Клопотання обласної військової адміністрації про сприяння переміщенню виробництва та рішення про застосування пільгової орендної плати оприлюднюються в електронній торговій системі протягом одного місяця після припинення чи скасування воєнного стану.

Порядок надання погодження на передачу об’єкта в оренду

На період дії воєнного стану, у разі якщо відповідно до законодавства, статуту або положення балансоутримувача уповноважений орган управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, має надавати згоду на розпорядження майном балансоутримувача, уповноважений орган управління приймає рішення про доцільність передачі майна в оренду / про надання згоди на передачу майна в оренду або про  відмову у погодженні передачі майна в оренду протягом 7 робочих днів з дати отримання заяви потенційного орендаря, балансоутримувача або орендодавця.

Відсутність погодження або відмови у погодженні уповноваженого органу управління протягом 7 робочих днів вважається погодженням уповноваженого органу управління рішення балансоутримувача про намір передачі майна в оренду.

Балансоутримувач, який підписав договір оренди, вважається таким, що прийняв рішення про намір передачі майна в оренду.

У разі отримання протягом дії воєнного стану заяви на оренду майна від орендарів, визначених абзацом другим частини першої статті 15 Закону (органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів), передача майна відповідному орендарю відбувається з такими особливостями:

  • для цілей укладення відповідних договорів оренди або продовження договору оренди вартістю об’єкта оренди є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті подання заяви про оренду державного чи комунального майна. Якщо балансова вартість об'єкта оренди дорівнює нулю або відсутня, переоцінка такого об'єкта не проводиться; страхування об'єкта оренди не здійснюється;
  • договір оренди та акт приймання-передачі оприлюднюються в електронній торговій системі протягом 1 (одного) місяця з дня припинення чи скасування воєнного стану.

На період дії воєнного стану інформація про орендарів, визначених абзацами другим та четвертим частини першої статті 15 Закону (органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів; Пенсійний фонд України та його органи) та прийняті уповноваженими органами рішення щодо оренди майна цими орендарями не публікуються в електронній торговій системі.

Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна державної власності з орендарями, визначеними абз. 2 ч. 1 статті 15 Закону (органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів), що укладається у період дії воєнного стану, затверджується Кабінетом Міністрів України. До затвердження такого договору застосовується Примірний договір оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820.

Щодо проведення оцінки об’єкта оренди

На період дії воєнного стану у випадках, якщо залишкова балансова вартість об'єкта оренди, що є нерухомим майном, є меншою ніж 10% від його первісної балансової вартості або інформація про залишкову балансову вартість такого об'єкта оренди відсутня, то з метою розрахунку стартової орендної плати для проведення електронного аукціону на право оренди нерухомого майна балансоутримувач може не здійснювати переоцінку такого об'єкта оренди.

Стартова орендна плата для проведення електронного аукціону в такому випадку встановлюється з розрахунку 1 грн. за 1 кв. м. об'єкта оренди, а гарантійний внесок встановлюється в порядку, визначеному абз. 8-14 п. 58 Порядку.

Строк періоду прийому пропозицій на аукціон

На період дії воєнного стану аукціони з передачі майна в оренду (і державного, і комунального майна) проводяться не раніше ніж через 5 календарних днів, але не пізніше ніж через 35 днів після публікації оголошення про передачу майна в оренду (замість 20-35 к.д. які  діяли раніше згідно Закону та Порядку). Враховуйте, що строк рахується з дня наступного за днем публікації аукціону. Якщо ви плануєте встановити період прийому пропозицій мінімально 5 к.д. - аукціон має бути призначений та 6-й к.д.

Правила оприлюднення публічної інформації

На період дії воєнного стану, але не раніше появи відповідної технічної можливості, відображення документів та оприлюднення інформації про учасників та переможців аукціонів з передачі в оренду майна здійснюється з урахуванням таких особливостей:

  • формування протоколів про результати електронних аукціонів, підписання його переможцем аукціону та оператором електронного майданчика здійснюється за правилами, встановленими Порядком передачі майна в оренду;
  • інформація про кожного учасника є анонімною (закритою) та після закінчення електронного аукціону не розкривається;
  • інформація про переможця та учасників аукціону у сформованому електронною торговою системою протоколі про результати електронного аукціонів є анонімною (закритою) для всіх, крім операторів електронних майданчиків, через які були подані заяви на участь учасниками аукціону, та орендодавця, які мають доступ до такої інформації;
  • завантажені орендодавцем через особистий кабінет протокол про результати електронного аукціону, договір оренди та акт приймання-передачі є закритими та не відображаються в електронній торговій системі та на електронних майданчиках. Після припинення чи скасування воєнного стану такі документи стають публічними (оприлюднюються) з моменту появи такої технічної можливості в електронній торговій системі.

За зверненням учасника аукціону оператор електронного майданчика, через який була подання заява на участь таким учасником, надає такому учаснику інформацію про те, що такий учасник брав участь у відповідному аукціоні.

Щодо підписання документів ЕЦП

Протокол про результати електронного аукціону з оренди державного та комунального майна, договір оренди, що укладається за результатами проведення електронного аукціону, та акт приймання-передачі об’єкта оренди підписуються за допомогою кваліфікованого електронного підпису (КЕП) з урахуванням вимог Закону України “Про електронні довірчі послуги”, крім випадків коли на підписанні цих документів у письмовій формі наполягає переможець аукціону.

Рекомендуємо, використовувати КЕП, так як це значно спрощує процедуру підписання та виключає ризики порушення термінів або доставки оригіналів документів в умовах воєнного стану.

Що таке КЕП та як його отримати розповідаємо у інструкції за посиланням.

Щодо укладення договорів суборенди

Під час дії воєнного стану може бути передане в суборенду майно, що перебувало  в оренді до введення в дію воєнного стану:

  1. Майно органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування, державних і комунальних установ та організацій, Збройних Сил України, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, Державної кримінально-виконавчої служби України, Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України, правоохоронних та фіскальних органів, Національної академії наук України та національних галузевих академій наук, що не використовується зазначеними органами для здійснення своїх функцій, - без права викупу та передачі в суборенду орендарем;
  2. Майно, що не підлягає приватизації;
  3. Майно, передане в оренду таким орендарям:
  • органам державної влади та органам місцевого самоврядування, іншим установам і організаціям, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів;
  • Пенсійному фонду України та його органам;
  • закладам освіти всіх форм власності, що мають ліцензію на провадження освітньої діяльності;
  • громадським організаціям ветеранів;
  • реабілітаційним установам для осіб з інвалідністю та дітей з інвалідністю.

На який термін може бути передане майно в суборенду?

Термін дії договору суборенди не може перевищувати строку, протягом якого діє воєнний стан, збільшеного на 12 місяців, але у будь-якому випадку не може бути більшим за строк договору оренди.

Чи може вилучатися майно з оренди?

Державне та комунальне майно, передане в оренду, може бути тимчасово вилучене із користування орендарів в порядку, встановленому Законом України “Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного та надзвичайного стану”.

Додаткові умови оренди

На період дії воєнного стану передбачається додаткова умова оренди, окрім визначених п. 54 Порядку - вимога щодо працевлаштування визначеної кількості працівників балансоутримувача об'єкту оренди;

А Фонд держмайна може делегувати право на затвердження додаткових умов оренди орендодавцю відповідного майна.

Щодо повернення суми забезпечувального платежу

Протягом дії воєнного стану орендарі державного і комунального майна, які уклали договори оренди за результатами проведення електронних аукціонів або які уклали договори оренди без проведення аукціону відповідно до ч.2 ст.15 Закону, мають право на повернення сплачених ними забезпечувальних депозитів.

Умови повернення:


Обмеження в 1 млн.грн. не поширюються на вимоги:


Як повернути забезпечувальний платіж?

Орендар, протягом дії воєнного стану (але не пізніше місяця після його припинення чи скасування) звертається до орендодавця з заявою про повернення суми сплаченого депозиту на електронну пошту орендодавця, зазначену в договорі оренди.


У своїй заяві орендар робить запевнення про відповідність орендаря визначеним вище умовам, а також зазначає:

  • перелік договорів оренди, відносно яких орендар просить повернути сплачені суми забезпечувальних депозитів,
  • суми сплачених забезпечувальних депозитів по кожному з таких договорів,
  • банківські реквізити орендаря, на які необхідно повернути забезпечувальні депозити;
  • до заяви додається витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, якщо заявник є юридичною особою, або копія паспорту, якщо заявник є фізичною особою.
  • додається схематична структура власності і копії паспортів усіх фізичних осіб, які є кінцевими бенефіціарними власниками юридичної особи - заявника.

В який термін повертається забезпечувальний платіж?

Забезпечувальний депозит повертається протягом 10 робочих днів з моменту отримання заяви за умови відповідності орендаря зазначеним умовам.

Відмова у поверненні забезпечувального платежу.

Орендодавець приймає рішення про відмову у задоволенні заяви орендаря, якщо останній не відповідає вищезазначеним умовам.

У разі недостатності документів для прийняття рішення - орендодавець повідомляє про це орендаря листом на адресу електронної пошти, зазначеної в договорі оренди. Заявник несе відповідальність за достовірність інформації і документів, наданих орендодавцю.

Чи потрібно після скасування/припинення воєнного стану повертати забеспечувальний платіж на рахунок орендодавця?

Орендарі зобов'язані повернути забезпечувальні платежі орендодавцям до 30 квітня року, наступного за роком, в якому оголошено про припинення чи скасування режиму воєнного стану на території за місцерозташуванням орендованого майна, але у будь-якому випадку не пізніше ніж за три місяці до дати припинення чи скасування договору оренди.

Повернення суми гарантійного внеску учаснику, що зайняв друге місце на повторному аукціоні

Додано пункт  1101 до Порядку передачі в оренду державного та комунального майна. Нова норма передбачає, що якщо учасник на першому аукціоні щодо передачі в оренду майна зайняв друге місце та відмовився від очікування (фактично забрав суму гарантійного внеску), а переможець аукціону відмовився від завершення аукціону та був дискваліфікований, в результаті чого аукціон не відбувся, то у разі проведення повторного аукціону щодо об’єкта, якщо той самий учасник знову займає друге місце - то він вже не матиме можливості забрати свій гарантійний внесок і у разі дискваліфікації переможця автоматично перейде на кваліфікацію. Ця норма введена для виключення недобросовісної конкуренції серед учасників на аукціоні.

Нові підстави (обставини) непідписання договору оренди

Пункти 74 та 97 Порядку, що встановлюють правила проведення англійського та голландського аукціонів, доповнені положеннями про те, що не вважається порушенням вимоги щодо підписання договору, якщо має місце будь-яка з таких обставин:

  • орендодавець не запросив переможця аукціону до підписання договору (акта приймання-передачі) у визначений ними час і місце або не забезпечив переможцю аукціону в інший спосіб можливість для підписання таких документів в установлений цим пунктом строк;
  • переможець аукціону сплатив авансовий внесок орендної плати, забезпечувальний депозит (та вартість невід’ємних поліпшень) підписав і надіслав у строк на адресу орендодавця три примірники підписаного переможцем аукціону договору оренди, текст якого відповідає тексту оприлюдненого орендодавцем проекту договору, проте інші сторони договору не підписали договір в установлений строк;
  • текст договору оренди, який орендодавець пропонує переможцю аукціону для підписання, відрізняється від тексту оприлюдненого орендодавцем проекту договору оренди в частині оприлюднених в оголошенні умов (додаткових умов) оренди.

Як подати інформацію про наявність однієї з обставин?

Переможець електронного аукціону має право повідомити листом або електронною поштою оператору електронного майданчика та орендодавця.

Зацікавила інформація статті?
Отримати додаткове розʼяснення

схожi новини

Новини
Проект Постанови КМУ «Про затвердження особливостей здійснення закупівель товарів, робіт і послуг для замовників, передбачених Законом України «Про публічні закупівлі» на період дії правового режиму воєнного стану в Україні та протягом 90 днів з дня його припинення або скасування»
Новини
В статті розглянуті можливі випадки, при яких в замовників може не бути технічної можливості використання Prozoro та яким чином це документально підтвердити
Новини
Оголошені нові відбори постачальників в електронні каталоги Прозорро Маркет