Назад до каталогу статей
Стаття від експерта

ПРО ОЦІНКУ ПРИ ОРЕНДІ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА

15 Червень 2020

Сьогодні вже прийняли новий закон «Про оренду державного та комунального майна» та Порядок про передачу в оренду державного та комунального майна. Обидва документи дещо по-новому закріпили процес оренди майна. У цій статті вирішили приділити увагу такому питанню, як оцінці при оренді майна. Усі важливі нюанси від експерта – далі.

Олег Устименко, незалежний оцінювач з 1998 року, суб’єкт оціночної діяльності, www.vahdom.com.ua

Спершу визначимо, яке майно може бути об’єктами оренди. Так, до об’єктів оренди майна державних та комунальних підприємств відносять:

  • ЦМК – цілісні майнові комплекси підприємств, їхніх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць);
  • нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, тощо);
  • інше окремо та індивідуально визначене майно підприємств (машини, устаткування, інші облікові одиниці основних засобів);
  • нематеріальні активи та інші цінності, що виділяються у самостійний об’єкт оренди згідно із законодавством);
  • майно, що не увійшло до статутних (складених) капіталів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації) тощо.

Етапність передачі майна в оренду

Етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає:

  • прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду;
  • внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до ЕТС;
  • прийняття рішення про включення потенційного об’єкта оренди до одного із Переліків;
  • опублікування інформації про потенційний об’єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС;
  • розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду;
  • проведення аукціону на право оренди майна або передача об’єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Так, установи та організації, можуть бути безпосередньо орендодавцями нерухомого майна, якщо площа наданого в оренду іншим суб’єктам господарювання майна не перевищую 400  м.кв., якщо ця площа більше, то орендодавцями є органи, які зазначені в ст. 4 [1 п.2.г] закон  [1].

Однак, необхідно звернути увагу, що розмір орендної плати за таке нерухоме майно (до 400 м.кв) необхідно узгодити з регіональними віддаленням ФДМУ або органом, що уповноважений керувати підприємством-орендодавцем.

Основою розрахунку орендної плати є результати електронного аукціону розміру орендной плати за майно, але далі мова буде, в основному, про ситуацію, коли оренда здійснюється без аукціону.

У Законі [1] ст. 6 наведені умови, коли оцінка потенційних об’єктів оренди мають здійснювати обов’язково.

Балансоутримувач потенційного об’єкта оренди обов’язково здійснює переоцінку такого об’єкта у разі, якщо:

  • у об’єкта оренди відсутня балансова вартість;
  • залишкова балансова вартість об’єкта оренди дорівнює нулю;
  • залишкова балансова вартість об’єкта оренди становить менше 10 % його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки

Переоцінку проводять після внесення інформації про потенційний об’єкт оренди до Прозорро.Продажів порядку, передбаченому частиною четвертою ст. 6 закону [1], і до розміщення оголошення про передачу майна в оренду, передбаченого ст. 12  закону [1].

Після переоцінки потенційного об’єкта оренди балансоутримувачі зобов’язані збільшити балансову вартість відповідного майна згідно з результатами оцінки відповідно до правил бухгалтерського обліку

Встановлення вартості об’єкта

Відповідно до ст. 8 п. 4 закону [1], вартість об’єкта оренди встановлюють на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав:

  • об’єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства;
  • об’єкт оренди пропонують для передачі в оренду без проведення аукціону;
  • об’єкт оренди використовують на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

 Ринкову (оціночна) вартість об’єкта оренди для цілей оренди визначають на замовлення балансоутримувача, крім випадку, передбаченого частиною шостою  статті 8 [1].

ВАЖЛИВО

Орендар, визначений за результатами аукціону, або орендар, якому було передано в оренду об’єкт без аукціону, зобов’язаний відшкодувати балансоутримувачу вартість проведення оцінки об’єкта оренди.

Ринкова (оціночна) вартість об’єкта, який перебуває в оренді на підставі договору, який орендар бажає продовжити на новий строк без проведення аукціону у випадках, передбачених цим Законом [1], визначається на замовлення орендаря згідно з Порядком передачі майна в оренду як особи, у якої орендоване майно перебуває на законних підставах, без доручення балансоутримувача.

Визначення ціни вартості об’єкта

Таку ціну визначають відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України [2].

У разі передачі майна в оренду без проведення аукціону орендну плату визначають відповідно до Методики розрахунку орендної плати [4], яка затверджується КМУ щодо -  державного майна, та представницькими органами місцевого самоврядування щодо - комунального майна

У разі якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив такої методики, застосовують ту, яка затверджена Урядом [4].

Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати [4]. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюють щомісячно.

Орендар за користування об’єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Рецензування Звіту

Відповідно до ст. 10 [1] відбувається рецензування Звіту оцінювача, якщо право оренди надається орендарю без аукціону та оцінювачем визначена була саме ринкова вартість майна. Таке рецензування відбувається відповідно до вимог закону [3] ст.13. А саме:

Рецензування Звіту про оцінку майна (акту оцінки майна) здійснюють на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) за оцінку майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість в неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб’єкта оціночної діяльності, який безпосередньо виконував оцінку майна .

Рецензентами Звіту оцінювачів згідно з вимогами ст. 13 можуть бути:

  • оцінювач, що має не менш ніж дворічний практичний  досвід з оцінки такого майна, що відповідає є предмету рецензування;
  • експертні ради що створені саморегульованими організаціями оцінювачів;
  • оцінювачі, що мають не менш ніж дворічний досвід з практичної роботи з оцінки майна, та працюють у Фонді державного майна, а також інших державних та місцевих органах самоврядування, що отримали повноваження щодо здійснення оціночної діяльності в процесі виконання ними функцій з розпорядженням та управління майном.

Рецензія звіту про оцінку майна та затвердження висновку про вартість об’єкта оренди що буде надана без аукціону,  здійснюють відповідно до вимог [3] у такому порядку:

  • протягом 10 р.д. з дати отримання рецензентом звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) – для нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна;
  • протягом 15 р.д. з дати отримання рецензентом звіту про оцінку єдиного майнового комплексу – для єдиних майнових комплексів

ВИСНОВОК

Оцінка майна – це етап, що передує аукціону на оренду майна, якщо таке майно:

  • не має бухгалтерської вартості взагалі (тобто є отриманим безоплатно),
  • або, якщо вона дорівнює нулю (тобто повністю зношене, відповідно до вимог Положень (стандартів) бухгалтерського обліку),
  • або, якщо вона менш, ніж 10 % від первісної ,або переоціненої вартості. (тобто майже зношене).

Тобто метою оцінки,   у такому випадку, є «оцінка основних засобів (в матеріальній та не матеріальних) формах з метою виконання вимог Положення (стандарту) бухгалтерського обліку України № 7 «Основні засоби» (П (с) БУ № 7.

Відмінність оцінки ринкової вартості та вартості до вимог П(с)БУ №7 полягає в тому, що для визначення саме ринкової вартості оцінювач має проаналізувати найбільш ефективне використання оцінюваного майна.

Відповідно до вимог Національних Стандартів з оцінки – найбільш ефективне використання майна, це таке його використання, яке може надати цьому майну максимальну вартість. При оцінці з метою переоцінки основних засобів передбачається оцінка майна в умовах діючого його використання.

Така відмінність економічно обґрунтована, бо надання в оренду майна на основі аукціону, фактично є визначенням його  максимального ефективного використання. Тільки відкритий аукціон в Прозоро.Продажі надає змогу фактично, не розрахунково, проявити реальні ринкові позиції майна, що надається в оренду.

Відповідно до результатів такої оцінки балансоутримувач здійснює переоцінку  основних засобів підприємства.

Після внесення змін в вартість переоцінених таким чином основних засобів або майна, що буде надано в оренду за результатами аукціону – в прозоро.продажі публікується відповідна інформація про проведення аукціону на оренду майна ( майнових прав).

Результат оцінки – Звіт у випадку його виконання з метою переоцінки основних засобів, відповідно до вимог закону [1] не рецензують.

Необхідність рецензування Звіту оцінювача виникає тільки в випадку надання права оренди цілісного майнового комплексу без аукціону, або продовження строку оренди вже раніш орендованого майна, та визначення оцінювачем саме ринкової вартості.

Якщо оцінюється ЦМК – оцінка також обов’язкова, оскільки в такому випадку визначають саме ринкову вартість майна, обов’язкове отримання відповідної рецензії на Звіт.  Законом [1] не встановлено хто саме має виконувати рецензію на такий Звіт і скільки в загалі може бути рецензій на Звіт. Таким чином, рецензування виконують на загальних підставах, що наведені в ст. 13 закону [3].

Слід зазначити, якщо для переоцінки основних засобів в тих випадках оцінювач забов’язаний застосовувати постанови КМУ:

  •  «Про затвердження Національного Стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» від 10.09.03 № 1440.
  •  «Про затвердження Національного Стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» від 10.12.03 № 1442.
  • «Про затвердження Національного Стандарту № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» № 1665
  •  «Про затвердження Національного Стандарту № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» № 1185

Якщо оцінювач  визначає ринкову вартість майна, то він забов’язаний використовувати Методику [2], але в деяких випадках оцінки майна,  Методика [2] також застосувати методи і підходи, що  наведені у відповідних національних Стандартах.

І тільки для Звіту, в якому вказана ринкова вартість майна та який буде застосовуватись для надання майна в оренду без аукціону, або передбачається продовження вже діючій оренди  – тільки в такому випадку Звіт з Оцінки має бути прорецензований.

Важливим та принципом є момент, що відповідну до ст. 14 абз 6 закону [1] Єдиний майновий комплекс передається в оренду разом із правами та обов’язками юридичної особи, на балансі якої перебуває такий ЄМК.

Дозволи й ліцензії, інші дозвільні документи, видані на юридичну особу, на балансі якої перебував єдиний майновий комплекс, а також договори, укладені такою юридичною особою, підлягають переоформленню на орендаря за його рішенням.

Керівник юридичної особи, на балансі якої перебував ЄМК, вживає всіх необхідних заходів для сприяння орендарю з метою якнайшвидшого здійснення такого переоформлення.

Таким чином ліквідована дуже давно реалізована схема:  «приватизація прибутку – націоналізація збитку».  Це коли орендувався ЦМК, а борги, що були на цьому комплексі коли він був ще в складі державного (або комунального) підприємства – залишались.

Тобто передбачалось, що за рахунок орендних платежів за орендований ЦМК підприємство, що надало в оренду свій ЦМК буде погашати свою заборгованість. Але на практиці, як тільки ЦМК надавали в оренду, юридична особа, що надала в оренду такий ЦМК, за звичай, проходила процедуру банкрутства та її ліквідовували.

Фахова та комплексна оцінка майна, перш за все, ЦМК дає змогу потенційному орендареві мати фахову аргументовану позицію кваліфікованого оцінювача на предмет формування вартості такого ЦМК, ризиків його оренди, та прогнозу подальших дій орендаря з орендованим ЦМК.

Нормативні документи, на які автор посилається у статті:

[1] Закон № 2020 – закон «Про оренду державного та комунального майна» від 04.10.2019 № 157-X

[2] Постанова № 1291  постанова КМУ «Методика оцінки майна», затвердженій постановою КМУ  № 1891

[3] Закон про оцінку – закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність України»

[4] Постанова № 961 – постанова КМУ «Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її використання» № 961 (зі змінами та доповненнями)

Зацікавила інформація статті?
Отримати додаткове розʼяснення

схожi новини

Стаття від експерта
Сучасний закупівельник – це широка професія, яка вимагає відповідного рівня знань та навичок. Закупівельникам потрібно удосконалювати свою кваліфікацію, щоб претендувати на кращі проекти, кращі умови роботи та кращу зарплатню. На питання команди PR відділу майданчика E-Tender , які вимоги висуває ринок до фахівців у сфері закупівель, відповіла очільниця Центру вдосконалення закупівель Київської школи економіки Ольга Терещенко.
Стаття від експерта
Більше тисячі торгів проведено в системі автоматизації закупівель Е-Tender. Ми ділимося першими результатами роботи за цим напрямком. Система вже допомогла користувачам зекономити мільйони гривень на закупівлях, а деякі замовники «відбили» річну вартість використання системи успішно провівши лише одну-дві закупівлі.
Стаття від експерта
Можливості участі в іноземних тендерах із закупівлі товарів і послуг все більше цікавлять представників українського бізнесу. Наскільки реально постачати свої товари в ЄС? На питання СЕО групи компаній Е-Tech Іванни Мельник відповідає консультант ЄБРР Тарас Шимко.