Назад в каталог статей
Мнение экспертов

ОБ ОЦЕНКЕ ПРИ АРЕНДЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО И КОММУНАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

15 Июня 2020

Сегодня уже приняли новый закон «Об аренде государственного и коммунального имущества» и Порядок о передаче в аренду государственного и коммунального имущества. Оба документа несколько по-новому закрепили процесс аренды имущества. В этой статье решили уделить внимание такому вопросу, как оценка при аренде имущества. Все важные нюансы от эксперта - далее.

Олег Устименко, независимый оценщик с 1998 года, субъект оценочной деятельности, www.vahdom.com.ua

Сначала определим, какое имущество может быть объектами аренды. Так, к объектам аренды имущества государственных и коммунальных предприятий относят:

  • ЦИК - целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков);
  • недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения и т.д.);
  • другое отдельно и индивидуально определенное имущество предприятий (машины, оборудование, другие учетные единицы основных средств);
  • нематериальные активы и другие ценности, выделяемые в самостоятельный объект аренды согласно законодательству;
  • имущество, которое не вошло в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации) и др.

Этапность передачи имущества в аренду

Этапность передачи в аренду государственного и коммунального имущества предусматривает:

  • принятие решения о намерении передачи имущества в аренду;
  • внесение информации о потенциальном объекте аренды в ЭТС;
  • принятия решения о включении потенциального объекта аренды в один из Перечня;
  • опубликования информации о потенциальном объекте аренды, по которому принято решение о включении в один из Перечня, в ЭТС;
  • размещение в ЭТС объявления о передаче имущества в аренду;
  • проведения аукциона на право аренды имущества или передача объекта в аренду без проведения аукциона, заключения и публикация в ЭТС договора аренды.

Так, учреждения и организации, могут быть непосредственно арендодателями недвижимого имущества, если площадь предоставленного в аренду другим субъектам хозяйствования имущества не превышает 400 м.кв., если эта площадь больше, то арендодателями есть органы, указанные в ст. 4 [1 п.2.г] закон [1].

Однако, необходимо обратить внимание, что размер арендной платы за такое недвижимое имущество (до 400 м.кв) необходимо согласовать с региональными удалением ФГИУ или органом, уполномоченным управлять предприятием-арендодателем.

Основой расчета арендной платы есть результаты электронного аукциона размера арендной платы за имущество, но далее речь будет в основном о ситуации, когда аренда осуществляется без аукциона.

В Законе [1] ст. 6 приведены условия, когда оценка потенциальных объектов аренды должны осуществлять обязательно.

Балансодержатель потенциального объекта аренды обязательно осуществляет переоценку такого объекта в случае, если:

  • у объекта аренды отсутствует балансовая стоимость;
  • остаточная балансовая стоимость объекта аренды равна нулю;
  • остаточная балансовая стоимость объекта аренды составляет менее 10% его первоначальной балансовой стоимости (балансовой стоимости по результатам последней переоценки.

Переоценку проводят после внесения информации о потенциальном объекте аренды в Прозорро.Продажи в порядке, предусмотренном частью четвертой ст. 6 закона [1], и до размещения объявления о передаче имущества в аренду, предусмотренного ст. 12 закона [1].

После переоценки потенциального объекта аренды балансодержатели обязаны увеличить балансовую стоимость соответствующего имущества согласно результатам оценки в соответствии с правилами бухгалтерского учета.

Установление стоимости объекта

В соответствии со ст. 8 п. 4 закона [1], стоимость объекта аренды устанавливают на уровне его рыночной (оценочной) стоимости, при условии наличия одного из следующих оснований:

  • объектом аренды является единый имущественный комплекс государственного или коммунального предприятия;
  • объект аренды предлагают для передачи в аренду без проведения аукциона;
  • объект аренды используют на основании договора аренды, заключенного без проведения аукциона или конкурса, и арендатор желает продлить договор аренды на новый срок.

Рыночную (оценочную) стоимость объекта аренды для целей аренды определяют по заказу балансодержателя, кроме случая, предусмотренного частью шестой статьи 8 [1].

ВАЖНО

Арендатор, определенный по результатам аукциона, или арендатор, которому было передано в аренду объект без аукциона, обязан возместить балансодержателю стоимость проведения оценки объекта аренды.

Рыночная (оценочная) стоимость объекта, который находится в аренде на основании договора, арендатор желает продлить на новый срок без проведения аукциона в случаях, предусмотренных этим Законом [1], определяется по заказу арендатора согласно Порядка передачи имущества в аренду как лица , в котором арендованное имущество находится на законных основаниях, без доверенности балансодержателя.

Определение цены стоимости объекта

Такую цену определяют в соответствии с Методикой оценки имущества, утвержденной Кабинетом Министров Украины [2].

В случае передачи имущества в аренду без проведения аукциона арендную плату определяют в соответствии с Методикой расчета арендной платы [4], которая утверждается КМУ относительно - государственного имущества, и представительными органами местного самоуправления коммунального имущества.

В случае если представительный орган местного самоуправления не утвердил такой методики, применяют ту, которая утверждена Правительством [4].

Арендная плата подлежит корректировке на индекс инфляции согласно Методике расчета арендной платы [4]. Если арендатор получил имущество в аренду без проведения аукциона, соответствующую корректировку арендной платы на индекс инфляции осуществляют ежемесячно.

Арендатор за пользование объектом аренды вносит арендную плату зависит от последствий осуществления хозяйственной деятельности.

Рецензирование отчета

В соответствии со ст. 10 [1] происходит рецензирование отчета оценщика, если право аренды предоставляется арендатору без аукциона и оценщиком определена была именно рыночная стоимость имущества. Такое рецензирование осуществляется в соответствии с требованиями закона [3] ст.13. А именно:
Рецензирование отчета об оценке имущества (акта оценки имущества) осуществляют по требованию лица, использующего оценку имущества и ее результаты для принятия решений, в том числе по требованию заказчиков (плательщиков) по оценке имущества, органов государственной власти и органов местного самоуправления, судов и других лиц, имеющих заинтересованность в беспристрастном критическом рассмотрении оценки имущества, а также по собственной инициативе субъекта оценочной деятельности, непосредственно выполнял оценку имущества.

Рецензентами Отчета оценщиков в соответствии с требованиями ст. 13 могут быть:

  • оценщик, имеющий не менее чем двухлетний практический опыт по оценке такого имущества, соответствующей есть предмета рецензирование;
  • экспертные советы созданные саморегулируемыми организациями оценщиков;
  • оценщики, имеющие не менее чем двухлетний опыт практической работы по оценке имущества, и работают в Фонде государственного имущества, а также других государственных и местных органах самоуправления, получившие полномочия по осуществлению оценочной деятельности в процессе выполнения ими функций по распоряжению и управлению имуществом.

Рецензия отчета об оценке имущества и утверждения заключения о стоимости объекта аренды которая будет предоставлена без аукциона, осуществляется в соответствии с требованиями [3] в следующем порядке:

  • в течение 10 р.д. с даты получения рецензентом отчета об оценке имущества (акта оценки имущества) - для недвижимого и другого отдельного индивидуально определенного имущества;
  • в течение 15 р.д. с даты получения рецензентом отчета об оценке целостного имущественного комплекса - для единых имущественных комплексов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Оценка имущества - это этап, предшествующий аукциона на аренду имущества, если такое имущество:

  • не имеет бухгалтерской стоимости вообще (то есть полученным безвозмездно),
    или, если она равна нулю (то есть полностью изношено, в соответствии с требованиями Положений (стандартов) бухгалтерского учета),
  • или, если она менее 10% от первоначальной, или переоцененной стоимости. (То есть почти изношено).

То есть целью оценки, в таком случае, является «оценка основных средств (в материальной а не материальных) формах с целью выполнения требований Положения (стандарта) бухгалтерского учета Украины № 7« Основные средства »(П (С) БУ № 7.
Отличие оценки рыночной стоимости и стоимости с требованиями П (С) БУ №7 заключается в том, что для определения именно рыночной стоимости оценщик должен проанализировать наиболее эффективное использование оцениваемого имущества.
Согласно требованиям Национальных Стандартов оценки - наиболее эффективное использование имущества, это такое его использование, которое может придать этому имуществу максимальную стоимость. При оценке с целью переоценки основных средств предполагается оценка имущества в условиях действующего его использования.
Такое различие экономически обосновано, поскольку предоставление в аренду имущества на основе аукциона, фактически является определением его максимально эффективного использования. Только открытый аукцион в Прозоро.Продажи дает возможность фактически на расчетный, проявить реальные рыночные позиции имущества, предоставляемого в аренду.
Согласно результатам такой оценки балансодержатель осуществляет переоценку основных средств предприятия.
После внесения изменений в стоимость переоцененных таким образом основных средств или имущества, которое будет предоставлено в аренду по результатам аукциона - в прозоро.продажи публикуется соответствующая информация о проведении аукциона на аренду имущества (имущественных прав).
Результат оценки - Отчет в случае его выполнения с целью переоценки основных средств в соответствии с требованиями закона [1] не рецензирует.
Необходимость рецензирования отчета оценщика возникает только в случае предоставления права аренды целостного имущественного комплекса без аукциона, или продление срока аренды уже раньше арендованного имущества, и определение оценщиком именно рыночной стоимости.
Если оценивается ЦИК - оценка также обязательно, поскольку в таком случае определяют именно рыночную стоимость имущества, обязательное получение соответствующей рецензии на отчет. Законом [1] не установлено кто именно должен выполнять рецензию на такой Отчет и сколько в общем может быть рецензий на Отчет. Таким образом, рецензирование выполняют на общих основаниях, приведенных в ст. 13 закона [3].
Следует отметить, если для переоценки основных средств в тех случаях оценщик обязан применять постановления КМУ:

  • «Об утверждении Национального стандарта № 1« Общие основы оценки имущества и имущественных прав »от 10.09.03 № 1440.
  • «Об утверждении Национального стандарта № 2« Оценка недвижимого имущества »от 10.12.03 № 1442.
  • «Об утверждении Национального стандарта № 3« Оценка целостных имущественных комплексов »№ 1665
  • «Об утверждении Национального стандарта № 4« Оценка имущественных прав интеллектуальной собственности »№ 1185

Если оценщик определяет рыночную стоимость имущества, то он обязан использовать Методику [2], но в некоторых случаях оценки имущества, Методика [2] также применить методы и подходы, приведены в соответствующих национальных стандартах.
И только для отчета, в котором указана рыночная стоимость имущества и который будет применяться для предоставления имущества в аренду без аукциона, или предполагается продолжение уже действующей аренды - только в таком случае Отчет по оценке должен быть прорецензирован.
Важным принципом является и момент, что соответствует ст. 14 абз 6 закона [1] Единственный имущественный комплекс передается в аренду вместе с правами и обязанностями юридического лица, на балансе которой находится такой ЕИК.
Разрешения и лицензии, другие разрешительные документы, выданные на юридическое лицо, на балансе которой находился единый имущественный комплекс, а также договоры, заключенные таким юридическим лицом, подлежат переоформлению на арендатора по его решению.
Руководитель юридического лица, на балансе которой находился ЕИК, принимает все необходимые меры для содействия арендатору с целью скорейшего осуществления такого переоформления.
Таким образом ликвидирована очень давно реализованная схема «приватизация прибыли - национализация ущерба». Это когда арендовался ЦИК, а долги, которые были на этом комплексе когда он был еще в составе государственного (или муниципального) предприятия - оставались.
То есть предполагалось, что за счет арендных платежей за арендованный ЦИК предприятие, которое предоставило в аренду свой ЦИК будет погашать свою задолженность. Но на практике, как только ЦИК предоставляли в аренду, юридическое лицо, предоставившее в аренду такой ЦИК, обычно, проходила процедуру банкротства и ее ликвидировали.
Профессиональная и комплексная оценка имущества, прежде всего, ЦИК дает возможность потенциальному арендатору иметь профессиональную аргументированную позицию квалифицированного оценщика на предмет формирования стоимости такого ЦИК, рисков его аренды, и прогноза дальнейших действий арендатора с арендованным ЦИК.
Нормативные документы, на которые автор ссылается в статье:
[1] Закон № 2020 - закон «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 04.10.2019 № 157-X
[2] Постановление № 1291 постановление КМУ «Методика оценки имущества», утвержденной постановлением КМУ № 1891
[3] Закон об оценке - закон «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности Украины»
[4] Постановление № 961 - постановление КМУ «Методика расчета арендной платы за имущество и пропорции ее использования» № 961 (с изменениями и дополнениями)

Заинтересовала информация статьи?
Получить дополнительное разъяснение

похожие новости

Мнение экспертов
Современный закупщик - это широкая профессия, которая требует соответствующего уровня знаний и навыков. Закупщикам нужно совершенствовать свою квалификацию, чтобы претендовать на лучшие проекты, лучшие условия работы и лучшую зарплату. На вопросы команды PR отдела площадки E-Tender, какие требования выдвигает рынок к специалистам в сфере закупок, ответила руководитель Центра усовершенствования закупок Киевской школы экономики Ольга Терещенко.
Мнение экспертов
Более тысячи торгов проведено в системе автоматизации закупок Е-Tender. Мы делимся первыми результатами работы по этому направлению. Система уже помогла пользователям сэкономить миллионы гривен на закупках, а некоторые заказчики «отбили» годовую стоимость пользования системой, успешно проведя лишь одну-две закупки.
Мнение экспертов
Возможности участия в иностранных тендерах по закупке товаров и услуг все больше интересуют представителей украинского бизнеса. Насколько реально поставлять свои товары в ЕС? На вопросы СЕО группы компаний Е-Tech Иванны Мельник отвечает эксперт ЕБРР Тарас Шимко.