Відповідно до п. 3.1. Примірного договору оренди нерухомого або іншого окремого індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності, постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 р. № 820, нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством.
Згідно з п.п. «б» п. 185.1 ПКУ операції платників ПДВ з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, є об’єктом обкладення ПДВ.
Не є об’єктом обкладення ПДВ (згідно з п.п. 196.1.15 ПКУ) операції з оплати орендних або концесійних платежів за договорами оренди або концесії держмайна, якщо:
- в оренду надається цілісний майновий комплекс (ЦМК) державного або комунального підприємства (його структурного підрозділу);
- орендодавцями або концесієдавцями за договором виступають органи державної влади або органи місцевого самоврядування;
- платежі згідно із законом перераховуються до державного бюджету України або місцевого бюджету.
У разі недотримання хоча б однієї з перелічених умов операція зі сплати орендної плати за надане в оренду державне чи комунальне майно підлягає обкладенню ПДВ у загальновстановленому порядку за ставкою 20% (лист ДФСУ від 03.02.2016 р. № 2216/6/99-99-19-03-02-15).
Водночас, платежі за оренду державного чи комунального майна підлягають розподілу між бюджетом та балансоутримувачем такого майна. В договорі зазначають пропорції розподілу, які повинен враховувати орендар під час перерахування орендних платежів (зазвичай, за розподіл орендної плати відповідає саме орендар).
Проте, послуги з надання орендодавцем державного та комунального майна в оренду є об’єктом оподаткування ПДВ, незалежно від того, чи розподіляє орендар суму орендної плати між бюджетом та балансоутримувачем, чи перераховує її в бюджет або на рахунок балансоутримувача в повному обсязі. Тому, ПДВ нараховується на повну суму, незалежно від того, як саме врегульовано питання розподілу орендної плати у договорі. Податкову накладну на повну суму завжди виписуватиме балансоутримувач.
Перерахування орендних платежів здійснюється наступним чином:
орендар перераховує балансоутримувачу частку орендного платежу + ПДВ на цю частку;
до бюджету орендар перераховує частку орендного платежу без урахування ПДВ. А ПДВ, що припадає на такий «бюджетний» платіж, орендар окремим платежем перераховує балансоутримувачу.
Приклад 1. Підприємство за договором, укладеним з регіональним відділенням ФДМУ, орендує приміщення. Згідно з договором орендна плата становить 10000 грн., крім того, ПДВ 20 % — 2000 грн. (операція не підпадає під пільгу, передбачену п.п. 196.1.15 ПКУ). Перерахуванню до бюджету підлягає 70 % орендної плати. Розподіл між держбюджетом та держпідприємством-балансоутримувачем здійснює орендар.
У такому разі орендар здійснює плату за орендні послуги трьома платежами:
1) до бюджету — у сумі 70 % орендної плати (10000 грн. х 70 % = 7000 грн.);
2) підприємству-балансоутримувачу — у сумі ПДВ з 70 % орендної плати, перерахованої до бюджету (7000 грн. х 20 % = 1400 грн.);
3) підприємству-балансоутримувачу — у сумі 30 % орендної плати з урахуванням ПДВ (3000 грн. + (3000 грн. х 20 %) = 3600 грн.).
Крім того, на орендну плату нараховується ПДВ незалежно від того, чи є балансоутримувач чи орендодавець платником ПДВ. ПДВ по суті нараховується завжди крім операцій, визначених п. 196.1.15 ПКУ. Разом з тим, комісія майданчика вираховується з річної орендної плати за договором з ПДВ.